Beyaz TV’de 10 Mart 2023’te yayınlanan İz Bırakanlar programının canlı yayın konuğu Yönetim Kurulu Başkanımız Sayın Semih Sarıalioğlu’ydu. Keyifli geçen programın tam metnini sizlerle paylaşıyoruz.

 

Bugünkü konuğumuz gayrimenkul yatırım danışmanlığında önemli bir marka haline gelen CEESS Global’in kurucusu ve Yönetim Kurulu Başkanı Semih Sarıalioğlu. Hoş geldiniz Semih Bey. Gayrimenkul sektörünü takip edenler sizi yakından tanıyacaktır ama seyircilerimiz için kısaca kendinizi tanıtabilir misiniz?

 

Belirttiğiniz gibi ben gayrimenkul yatırım danışmanlığı alanında faaliyet gösteren CEESS Global’in kurucusu ve yönetim kurulu başkanı Semih Sarıalioğlu. Kendimi tanıtmadan önce yaşadığımız deprem felaketinde hayatını kaybeden vatandaşlarımıza Allah’tan rahmet yakınlarına baş sağlığı, yaralılara da acil şifalar diliyorum. Ülke olarak zor bir süreçte geçiyoruz. Güneydoğu Anadolu bölgemizde yaşanan depremler yüzyılın felaketi olarak tanımlanıyor. Yaraların sarılmasına katkıda bulunmak için ekip olarak deprem bölgesinde yardım çalışmalarına katıldık ve duruma şahit olduk. Duygularımı ifade etmek gerçekten zor. Milletimizin başı sağ olsun. Yaraların sarılması için devletimizin koordinasyonunda elimizden gelen desteği vermeye gayret ediyoruz. 

Kendime dönersem. 1985 yılında Trabzon’da doğdum. Evliyim ve 2 çocuk babasıyım. Trabzon’un sevilen iş insanlarından rahmetli Ali Sarıalioğlu’nun oğluyum. Gayrimenkul yatırım danışmanlık şirketimi 24 yıl önce Trabzon’da kurdum. Bugün şirketim CEESS Global adı altında İstanbul merkezli olarak ulusal ve uluslararası gayrimenkul yatırımcılarına danışmanlık hizmeti veren ödüllü bir şirket olarak faaliyetlerine devam ediyor.

 

CEESS Global hangi hizmetleri veriyor?

 

Türkiye’nin lider gayrimenkul şirketleri arasında yer alan CEESS Global temel olarak sıfır projelerin, süregelen ikinci el pazarındaki projelerin, arsa - arazilerin satış ve pazarlama faaliyetlerini gerçekleştiriyor. Fırsat arsaları müteahhit firmalarımızla buluşturarak konut ve ticari yapıların ülkemize kazandırılmasını sağlıyor. Gayrimenkul yatırımcılarına ve büyük holdinglere üst düzey danışmanlık hizmetini yüksek müşteri memnuniyetiyle sunuyor. Ayrıca uluslararası partnerlik anlaşmalarıyla Türk gayrimenkul sektörünün uluslararası pazarlarda başarıyla temsil edilmesinde ve yabancı yatırımcıların ülkemizde gayrimenkul yatırımı yapmaları konusunda da aktif rol oynuyor.

 

Semih Bey siz kendinizi gayrimenkul yatırım danışmanı olarak tanımlıyorsunuz. Ama genel kanı olarak gayrimenkul alım satım işlemlerini gerçekleştiren meslek grubu emlakçılık olarak biliniyor. Emlakçılık ile gayrimenkul yatırım danışmanlığı arasındaki fark nedir?

 

Çok önemli bir konuya değindiniz. 

Öncelikle şunu belirtmek isterim emlakçılık bir meslek grubudur ve kapsamı emlak alım, satım ve kiralamayı içeren bir komisyonculuk faaliyetidir. Emlakçılar bu mesleği icra edebilmek için belirli eğitimler sonrasında alınan bir sertifikaya sahip olmak zorundadır.  Ancak son dönemde konut fiyatlarındaki artışın da etkisiyle piyasada bir emlakçı bolluğu yaşıyoruz. Denetimlerin yetersizliği sebebiyle her önüne gelen emlakçı olabiliyor. Herkes bir konut satışına veya kiralamasına aracılık ederek komisyon elde etme telaşında. Bu kişilerin çoğu da emlakçılığı bir meslek olarak değil fırsatları değerlendirerek yüksek gelir edilecek bir alan olarak görüyor. Bu da sektörün sağlıklı gelişimi önündeki en büyük engel. Bu ayrı bir tartışma konusu.

Biz gayrimenkul yatırım danışmanları ise emlakçılardan farklı olarak bir konutu, bir arsayı, bir sanayi tesisini sadece alım – satımına aracılık ederek komisyon kazanacağımız bir mülk olarak değil bir yatırım aracı olarak görürüz. Bu yönümüzle klasik emlakçılıktan ayrışıyoruz.

Örneğin bir arsa yatırımı söz konusuysa biz CEESS Global olarak harita mühendislerimiz, inşaat mühendislerimiz, mimarlarımız, şehir planlamacılarımız, satış ve pazarlama uzmanlarımızla gerçekleştirdiğimiz detaylı analizler ve tabi yılların getirdiği tecrübeyle o arazinin en karlı kullanımı konusunda müşterimize rehberlik ederiz. Arazinin kullanımı konusundaki planlama yapıldıktan sonra bürokratik işlemlerin yürütülmesini ve sonrasında da planlanan yapının (bu bir konut, bir ticari alan veya sanayi tesisi olabilir) inşası için en uygun müteahhidin bulunmasını sağlarız. Yapı inşa sonrası kullanım aşamasına geldiğinde de en uygun yatırımcıyla buluşması için çalışırız. Gördüğünüz gibi gayrimenkul yatırım danışmanlığı komisyonculuğun çok ötesinde arazinin en karlı kullanımı sağlamak amacıyla arazi aşamasından başlayıp satış aşamasına kadar süren detaylı bir planlamayı gerektiriyor. Bu yönüyle de emlakçılıktan ayrışıyor.

Şu an bizi izleyen arsa sahipleri vardır muhtemelen. Arazileri için belki akıllarında bir toplu konut projesi olabilir. Ama o araziye bulunduğu lokasyon itibariyle bir sanayi tesisi veya bir lojistik merkezi kurmak çok daha karlı da olabilir. O yüzden fizibilite ve detaylı analiz karlılık noktasında çok önem kazanıyor. Gayrimenkulde sürdürülebilir kazancın anahtarı da bu asında. Biz uzmanlığımızla, tecrübemizle hem mülk sahiplerine hem de yatırımcılara bu konuda danışmanlık yapmaya talibiz :)

Hem yatırımcılar hem de mülk sahipleri için çok faydalı bilgiler verdiniz teşekkürler Semih Bey.

 

Artan konut fiyatlarından bahsettiniz Semih Bey. Son dönemde hem konut satış fiyatları hem de kiralarda ciddi artışlar gördük. Özellikle kiralardaki artışlar ev sahibi ve kiracılar arasında sorunlara neden oldu. Bu konuda ne söylemek istersiniz?

 

Bu artışların en önemli sebebi artan hammadde fiyatları nedeniyle inşaat üretim maliyetlerinin önemli düzeyde artması, buna bağlı olarak da inşaat üretimini yani arzın azalmasıdır. Buna karşılık çevremizde yaşanan savaşlar sebebiyle ülkemize yaşanan göç dalgası ve yabancı gayrimenkul yatırımları sebebiyle artan talep fiyatları önemli düzeyde artırdı. 

Gayrimenkul satış sitelerinin de bu artıştaki payı yadsınamaz.  Standart olarak bir konutun değerini belirlerken lokasyon, yaş, donanım, emsal konutların fiyatları gibi değerler dikkate alınır. Ve bir konutun değerini eksperler belirler. Ancak son dönemde özellikle satış siteleri üzerinden yapılan gayrimenkul satışlarının önem kazanmasıyla her konutun fiyatı herkes tarafından öğrenilebiliyor. Böylece konutların değeri doğru olmayan bir fiyat karşılaştırmasıyla standart kriterler doğrultusunda oluşan değerinin üzerine çıkarılabiliyor. Tabi bu bir tür fırsatçılık çünkü birbirleriyle örneğin sadece aynı lokasyonda olmasına rağmen farklı yaş ve donanımdaki evlerin aynı rakamlara satılması çok anlamlı değil. Bu durum bazen fırsatçılıktan değil mülk sahiplerinin tamamen kendilerini yükseliş trendindeki enflasyona karşı koruma iç güdüsünden de kaynaklanabiliyor.

Kiralık daireler konusuna gelirsek artan rayiç bedeller ev sahiplerini mevcut kiracılarının kira bedellerini yeni rayiç bedele göre güncellemeye ya da mevcut kiracılarını konutlarından çıkararak daha yüksek kiralarla kiracı aramaya yönlendirdi, bu da ihtilafları artır. Son dönemde davaların büyük bölümü kira ihtilaflarıyla ilgili. Adalet Bakanlığımızın 7. Yargı Paketi’yle arabuluculuğun kapsamını kira, komşuluk ve kat mülkiyeti ihtilaflarını kapsayacak şekilde genişletme hedefini ihtilafların çözümü için önemli bir adım olarak görüyorum.

Burada bir konuya değinmek istiyorum. Hukuki ihtilafların çözümünde arabuluculuk çok önemli bir müessese ve arabuluculuğun gayrimenkul sektörünü kapsayacak şekilde genişletilmesi de önemli bir adım ancak uygulamanın gayrimenkul alanında daha etkin işlemesi ve hızlı sonuçlar vermesi için sektörün kendine has dinamiklerinin dikkate alınmasının kritik bir öneme sahip. Gayrimenkul sektörü ekonomik konjonktür, piyasa koşulları, tüketici talep ve beklentileri, mülk sahibi ve kiracı ilişkileri gibi birçok parametreyi kapsayan ve uzmanlık gerektiren dinamik bir alan. Gayrimenkul uzmanlarının teknik bilgilerinin ve piyasa tecrübelerinin arabulucuların ihtilaflara yasalar çerçevesinde getirecekleri çözümlere ışık tutacağına inanıyorum. Bu sebeple ihtilafların çözümünde gayrimenkul uzmanlarının bilirkişi olarak arabulucularla birlikte görev alması gerektiğine inanıyorum ve bu konuda bakanlığımıza çağrıda bulunuyorum.

 

Üzüntüsünü hala derinden yaşadığımız deprem felaketinin gayrimenkul sektörünü nasıl etkileyeceğini düşünüyorsunuz?

 

Tabi bu depremler gayrimenkul sektöründe bir şok etkisi yarattı, bunu açıkça söyleyebiliriz. Depremden etkilenen 11 ilimizde yıkılan bina sayısının fazla olması, ayrıca 1-2 senelik binaların yıkılması yapıların inşa yöntemleri ve yapı denetimi konusunda bazı ezberleri bozdu. 99 sonrası inşa edilen binalara deprem dayanıklılığı konusunda duyulan güven ciddi düzeyde azaldı. Deprem sonrasında konut talebinde resmi kurumlar tarafında verilen binanın depreme dayanıklılığını gösteren raporlar en belirleyici unsur haline geldi.

Depremden etkilenen illerimizin yeniden inşası için süreç devletimizin koordinasyonunda başladı. Gayrimenkul sektöründe bugün için en önemli gündem ise İstanbul’da beklenen deprem diyebiliriz. Depremin hemen sonrasında İstanbul’un riskli görülen zeminlerinde inşa edilen semtlerdeki konut satış fiyatlarında belirli düzeylerde düşüşler tespit edilirken depreme dayanıklı zeminlerdeki semtlerdeki konutlara talebin artmasıyla bu bölgelerdeki konut fiyatlarının yükseldiğini gözlemliyoruz.

Diğer önemli konu tabi ki kentsel dönüşüm. Özellikle İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin başlatmış olduğu İstanbul Yenileniyor kampanyasıyla riskli görülen konutların yeniden inşası söz konusu olacak. Riskli kategoride olmasa da binalarının yaşı yüksek olan ve binalarının depreme dayanıklılığı konusunda endişeleri olan mülk sahipleri de kentsel dönüşüm kapsamında binalarını yenilemek için uygun müteahhit arayışına başlayacaktır. Bu da bir süredir artan girdi maliyetleri ve arazi kısıtı nedeniyle durma noktasına gelen inşaat sektörünü hareketlendirecektir. Ayrıca kentsel dönüşüme girecek olan konutlardaki kişilerin kiralık konut arayışı kiralarda yukarı yönlü bir baskı oluşturacaktır.

CEESS Global olarak vatandaşlarımız kentsel dönüşüm konusundaki ihtiyaçlarını karşılamaya talibiz.    Binaların deprem analizinden, zemin etüdüne, binanın inşa edileceği zemin ve ihtiyaçlarınıza uygun şekilde mimari tasarımının yapılarak projelendirilmesine, İhtiyaca en uygun ve en güvenli müteahhit firmanın seçiminden sözleşme süreçlerine kadar tüm aşamalarda mülk sahiplerinin yanında olarak binalarının güncel yapı tekniklerine uygun şekilde ve deprem yönetmeliğine uygun kaliteli malzemelerle yenilenmesini sağlıyoruz.

 

Peki 2023 yılında gayrimenkul sektörünün seyri nasıl olacak, bir değerlendirme rica ediyoruz sizden.

 

2023’ü değerlendirmeden önce TÜİK’in açıkladığı konut satış verilerine göre 2022 yılına kısaca değinerek 2023 için ön görülerimi paylaşmak isterim.

TÜİK’in açıkladığı konut satış verilerine göre 2022 yılını 1 milyon 485 bin satışla kapatan konut sektörü, Türkiye’de en çok tercih edilen yatırım aracı olmaya devam etti. Artan maliyetlere, ekonomideki belirsizliklere ve arzın talebi karşılayamama durumuna rağmen yıllık satış rakamlarının 2021 yılı rakamlarından çok da uzak olmadığını görüyoruz.

Geçen yıl ekonomide yaşanan dalgalanmalara ve artan fiyatlara rağmen konut satış adetlerinin 2021 ile paralel seyretmesini gayrimenkul sektörü için olumlu olarak değerlendirebiliriz. Ayrıca konutun 2022’de en çok tercih edilen yatırım aracı olması, gayrimenkulün yatırımcı için enflasyon ve ekonomik belirsizlik dönemlerinde her zaman güvenli liman olduğu gerçeğini de bir kez daha ispat etmiş oldu. 

Zorlu geçen bir yılı ardından 2023’e Yeni Evim Kampanyası ile girdik. Sıfır evler için uygulanan 0,69 faiz sektöre bir hareketlilik getirdi. İkinci el evler için de 0,69 faizle kredi sağlamaya yönelik hazırlıklar ve müteahhitlere verilen teşviklerle hem üretimde hem de satışta gayrimenkul sektörünü haraketli bir yılın beklediğine yönelik ümitler artmıştı. Küresel piyasalardaki dalgalanmalar ve enflasyon karşısında getiri arayışının da yabancıların Türk gayrimenkul piyasasına olan ilgisini artırarak rakamları yukarı yönlü etkileyeceği ön görülmekteydi. Ancak yaşadığımız deprem tüm beklentileri değiştirdi. Şu an için net bir öngörüde bulunmak çok zor ancak 99 depremi sonrasında sektörde yaşananları dikkate aldığımızda inşaat sektörü hareketi olacağını, konut fiyatlarında semt bazlı dalgalanmaların olacağını ve yabancıların deprem korkusu sebebiyle gayrimenkul yatırımlarına çok sıcak bakmayacaklarını ön görebiliriz.

 

Son olarak gayrimenkule yatırım yapmak isteyenlere kazandıracak bir formülüz var mı?  

 

Aslında sadece gayrimenkul alanında değil ticaretin her alanında karlılığı sağlayacak bir formül var. Ben bunu daha ilkokul çağlarımda ticarete atıldığım ilk zamanlarda tecrübe ettim ve ticaret hayatımda başarımın temeli olarak gördüm. Bu formül aynı zamanda şirketimin sloganı :)

Herkes satarken alan, herkes alırken satan ticarette ve tabi gayrimenkulde kazanır.

Tabi doğru danışmanı seçmeyi de unutmamak lazım  :)